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住宅ローン、繰上げ返済するタイミングはいつ?【40代からのマネー計画】

住宅ローン、繰上げ返済するタイミングはいつ?【40代からのマネー計画】

マンションを購入しました。60歳の定年までに繰り上げ返済をしてローンを完済させる計画です。でも、繰り上げ返済をすると、正直、手元の現金が乏しくなるので少し苦しい状況です。いまの暮らしに補填すべきか、ローンの早めの返済を目指すべきか、悩んでいます。(37歳、独身)

住宅ローンは金額も多額で期間も長いので、繰り上げ返済をして少しでも早く完済したいと思う方は多いのではないでしょうか。

ではどのタイミングで、いくら繰り上げ返済をすればよいのでしょう?繰り上げ返済は毎月の返済額を少なくするものと、返済期間を短くするものがあります。

繰り上げ返済することでトータルで支払う利息が軽減されるので、借入当初のほうが効果が大きいと言われております。また返済期間を短くするほうが、トータルで支払う利息の軽減効果は大きくなります。

住宅取得等特別控除は借入の年末残高の1%が所得税から減額されるため、借入額が多く残っているほど減税額も増えます。ただし借入期間が10年以上あることが要件のため、10年未満で繰り上げ返済してしまうと住宅ローン減税は受けることができません。また居住年月によって限度額等が異なるのでそのあたりの注意も必要です。

借入金額、返済条件、収入や支出の状況などは人それぞれ違います。

・ 金利は変動か、固定か、何%か。

・ 繰り上げ返済するのに手数料はいくらかかるか。

・ 繰り上げ返済することで減少する利息はいくらか。

・ 繰り上げ返済をしたことで借入期間が10年未満になる場合、住宅ローン減税が利用できなくなる金額はいくらか。

上記を総合的に勘案して自分にとって得かどうかを考える必要があります。その際、金融機関のシミュレーションなどを利用するのもよいかと思います。

また、最近はネット経由だと手数料のかからないものもあるようですが、繰り上げ返済することによってかかる手数料に注意して下さい。

あくまで一般的な判断の目安ですが。

・ 借入金利が1%以上のときは、住宅ローン控除より繰り上げ返済のほうがお得です。

・ 10年以上の返済期間があり、余剰資金があり、繰り上げ返済で手数料がかからないときは、繰り上げ返済したほうがトータルで支払う借入利息が減ります。

・ あまり差がないときや、繰り上げ返済に手数料がかかる場合は、住宅ローン減税が終了するまで貯金しておき、11年目にまとまった金額で繰り上げ返済するという選択肢もあります。

注意点としては、繰り上げ返済は余剰資金で行うこと。

現状で手元の現金が乏しく、少し苦しい状況で、いまの暮らしに補填する可能性があるようでしたら、いまのところ金利は低いので、手元資金として運用しておくほうがよいかもしれません。あわせて毎月の収支の見直しをしてみてくださいね。

image via Shutterstock

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